Осенью 2026 года могут вступить в силу поправки, которые изменят правила игры на рынке индивидуального жилого строительства. НОСТРОЙ обсуждает включение ИЖС с ипотекой в механизм эскроу-счетов — тот самый, который уже работает в многоквартирном домостроении. Если поправка пройдёт, деньги за строительство дома больше не будут уходить подрядчику авансом.
Сегодня: платишь — и надеешься
Стандартная схема проста и рискованна: заказчик переводит подрядчику аванс или оплачивает работы поэтапно. Деньги уходят со счёта заказчика сразу. Если подрядчик срывает сроки, использует некачественные материалы или вовсе исчезает — вернуть средства удаётся только через суд. А суд по строительным спорам занимает от 6 до 18 месяцев.
По данным Третейского суда г. Москвы, в 2025 году доля споров между заказчиками ИЖС и подрядчиками выросла на 12% по сравнению с 2024-м. Основные причины: срывы сроков (41%), дефекты работ (33%), мошенничество (11%).
Что меняется: эскроу для всего ИЖС с ипотекой
Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на котором деньги замораживаются до выполнения обязательств подрядчиком. В многоквартирном домостроении механизм работает с 2019 года: дольщик вносит средства на эскроу, девелопер получает их только после сдачи дома.
Поправка в 186-ФЗ, которую обсуждает НОСТРОЙ (встреча 22.07.2026, all-sro.ru), распространяет этот принцип на ИЖС с ипотекой. Механизм:
- Заказчик оформляет ипотеку на строительство дома.
- Банк открывает эскроу-счёт.
- Средства замораживаются на счёте.
- Подрядчик получает деньги только после подписания акта приёмки.
Что это значит для вас как заказчика
Вы защищены от потери денег. Подрядчик не получит оплату, пока работа не будет принята. Это исключает сценарии, когда оплата переведена, а объект стоит без движения.
Банк контролирует расходование средств. Каждый этап оплаты подтверждается документами: акты скрытых работ, фотофиксация, заключение технадзора. Вы получаете дополнительный уровень контроля — помимо собственного.
Ипотека на ИЖС становится доступнее. Банки охотнее выдают кредиты на строительство, когда средства проходят через эскроу — риск невозврата снижается. До поправки большинство банков не кредитовали ИЖС без обеспечения.
Что это значит для подрядчика
Cash flow усложняется. Подрядчик не получает аванс — ему придётся работать за счёт собственных средств до промежуточных актов. Это отсекает мелкие компании без оборотного капитала.
Необходимость банковского сопровождения. Подрядчик должен работать с банком, предоставлять документы, проходить проверки. Для TES это не проблема — мы работаем через эскроу в МКД уже более 5 лет.
Стоимость услуг может вырасти. Банковское сопровождение — это издержки, которые подрядчики закладывают в стоимость. По оценке НОСТРОЙ, удорожание составит 3-7% от сметы.
Как подготовиться уже сейчас
Поправка вступит в силу осенью 2026. Если вы планируете строительство дома в ближайшие 12 месяцев:
- Выбирайте подрядчика с опытом работы через эскроу. Не все компании готовы к новым правилам. TES имеет опыт взаимодействия с банками по эскроу-счетам в МКД — мы адаптируем процессы для ИЖС.
- Проверьте ипотечные программы. ДОМ.РФ уже запустил пилотную программу ИЖС с эскроу. Сравните условия с коммерческими банками.
- Рассчитайте бюджет с учётом удорожания. Добавьте 5-7% к смете на банковское сопровождение и возможное увеличение стоимости работ.
- Составьте договор с учётом эскроу. В договоре должны быть прописаны этапы актов, сроки проверки банком и условия расблокировки средств.
Остались вопросы по новым правилам финансирования? Запишитесь на бесплатную консультацию — разберём вашу ситуацию и поможем подготовиться к изменениям.
Источники: all-sro.ru, 22.07.2026 (заседание НОСТРОЙ) · 186-ФЗ «О долевом строительстве» · ДОМ.РФ — программа ИЖС с эскроу · Третейский суд г. Москвы — статистика 2025